住宅宿泊事業法（民泊新法）において、民泊として貸し出すことができる建物は「住宅」に限定されています。その建物が「住宅」に該当するかどうかを判断するための重要な基準が「居住要件」です。
この法律における「住宅」とは、以下の3つのいずれかに該当する家屋であることを指します。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋：家主や賃借人が現在、実際に生活している家屋のことです。
- 入居者の募集が行われている家屋：賃貸住宅や分譲マンションとして、新たな居住者を募集している空き室などのことです。
- 随時居住の用に供されている家屋：所有者などが、生活の本拠ではないものの、別荘やセカンドハウスとして、必要に応じて随時居住している状態を指します（単に将来住む可能性がある、というだけでは認められません）。
なぜこのような要件があるかというと、民泊新法はあくまで「既存の住宅の有効活用」を目的とした法律だからです。最初から宿泊専用に建てられたホテルや旅館、あるいは長期間誰も住んでおらず、居住の意思もない「単なる空き家」や「廃屋」は、この居住要件を満たさないため、民泊新法での届出はできません。
居住要件を証明するために、届出時には住民票や不動産賃貸の募集広告の写し、光熱費の領収書、あるいは「年間に数回は宿泊している」ことを証する書類などの提出が求められます。この要件を正しく理解することは、その物件で民泊が可能かどうかを判断する第一歩となります。