民泊Q＆A

戸建住宅やマンションの空き部屋などを活用して宿泊サービスを提供することを指します。住宅宿泊事業法に基づき、都道府県知事等に届出を行うことで、年間180日を上限として、宿泊料を受けて人を宿泊させることが可能になります。ホテルや旅館とは異なり、既存の「住宅」を利用するのが特徴です。

届出をして宿泊サービスを提供する「住宅宿泊事業者」、事業者から委託を受けて管理業務を行う「住宅宿泊管理業者」、そして宿泊予約の媒介を行う「住宅宿泊仲介業者」の3つです。それぞれに法律に基づいた役割と義務、登録や届出の手続きが定められています。

「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つが必要です。これらは必ずしも独立している必要はなく、ユニットバスのように一つの設備に複数の機能が備わっている形式でも認められますが、届出住宅内にこれら全てが備わっていることが必須条件です。

営業できる日数は1年間で180日以内です。この「1年間」とは、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを指します。宿泊日数は正午から翌日の正午までを1日として計算し、これを超えて営業する場合は、旅館業法違反となります。

「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のいずれかです。民泊専用の新築投資用マンションなどは、これらの実態がない限り原則として認められません。

マンションの管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないかを確認する必要があります。規約に定めがない場合でも、管理組合の総会や理事会で民泊を禁止する方針が決議されていないかを事前に確認し、必要に応じて誓約書等を提出します。

「届出住宅の居室数が5を超える場合」または「家主不在型（事業者が不在となる場合）」のいずれかに該当する場合です。ただし、事業者が自ら住宅宿泊管理業者である場合は、他者へ委託せずに自ら管理を行うことが認められています。

日常生活を営む上で通常行われる行為（日用品の購入等）に要する時間の範囲内で、原則として1時間程度とされています。店舗の位置や交通事情等のやむを得ない事情がある場合でも、最大で2時間程度までの範囲内であることが求められます。

宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上の床面積を確保する必要があります。この面積は宿泊者が占有する部分（居室）を指し、共同で使用する台所、浴室、便所、洗面所、廊下などは算定に含めることができません。

宿泊者が入れ替わるごとに、必ず洗濯したものと取り替える必要があります。また、届出住宅の設備や備品については清潔に保ち、ダニやカビが発生しないよう除湿や定期的な清掃、換気を行うなどの衛生管理も義務付けられています。

「非常用照明器具の設置」「避難経路の表示」「火災等が発生した場合に安全を確保するための措置」の3つが求められます。特に非常用照明器具は、宿泊室の面積や家主の居住状況、建物の階数に応じて設置義務の細かな基準が判断されます。

「設備の使い方の案内」「交通手段の情報」「火災・地震等の災害時の通報連絡先」について、外国語で案内する必要があります。書面の備付けやタブレット端末への表示等、宿泊者が滞在中にいつでも閲覧できる方法で行わなければなりません。

宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日に加え、日本国内に住所を持たない外国人の場合は「国籍」および「旅券番号」の記載が必要です。名簿は正確に記載し、作成した日から3年間保存することが義務付けられています。

宿泊開始までに、対面またはICT（テレビ電話等）を活用した画像による確認が必要です。ICTを利用する場合は、宿泊者の顔とパスポートが鮮明に確認でき、かつ届出住宅内や近傍から発信されていることが確認できる必要があります。

「騒音の防止」「ごみの処理」「火災の防止」に関する配慮事項です。深夜の大声やバルコニーでの宴会の禁止、自治体のルールに沿ったごみの分別方法などを具体的に伝え、周辺住民の生活環境を害さないよう宿泊者に周知徹底します。

住宅宿泊事業から発生したごみは、事業活動に伴って生じた「事業系廃棄物」として扱われます。家庭ごみの集積場に出すことは原則として禁止されており、事業者が責任を持って許可業者に回収を依頼するなど適切に処理する必要があります。

深夜・早朝を問わず常時、適切かつ迅速に対応する必要があります。宿泊者の行為により苦情が出ている場合は、必要に応じて現場に急行し、注意や退室を求める等の措置を講じなければなりません。この連絡先は標識にも記載されます。

届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲示する義務があります。掲示場所は概ね地上1.2mから1.8mの高さで、風雨に耐えられるようラミネート加工等を施したものを、営業期間中は継続的に掲示し続ける必要があります。

毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の各15日までに、その前2ヶ月分の実績を報告しなければなりません。報告内容は、宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別内訳などで、実績がゼロであっても報告を行う必要があります。

国土交通大臣の登録を受ける必要があります。実際の申請手続きは、主たる営業所又は事務所の所在地を管轄する地方整備局等に行います。登録を受けずに管理業務を営むと、法律に基づき罰則の対象となる可能性があります。

登録の有効期間は5年間です。引き続き事業を営む場合には、期間満了の90日前から30日前までに更新の登録申請を行う必要があります。新規登録時と同様に、更新時にも要件の審査が行われます。

負債の合計額が資産の合計額を超えていない（債務超過でない）こと、および「支払不能」に陥っていないことが求められます。支払不能とは、債務を継続的に弁済することができない客観的な状態を指し、破産手続き中などは登録できません。

管理受託契約の締結に関する実務経験（2年以上）や宅建士、マンション管理士等の有資格者、または登録実務講習の修了者を配置する必要があります。これにより、管理業務が法令に適合することを確保する体制を整える義務があります。

契約を締結するまでに、委託者（事業者）に対して管理受託契約の内容を記載した書面を交付し、説明を行う義務があります。これを「重要事項説明」といい、報酬の額、業務の内容、実施方法、免責事項などを漏れなく伝えます。

住宅宿泊管理業者は、委託された管理業務の「全部」を他人に一括して再委託することは禁止されています。ただし、あらかじめ委託者の承諾を得た上で、清掃や鍵の管理などの業務の一部を専門業者に再委託することは認められています。